بخش مسكن را می­توان یكی از مهمترین بخش­های توسعه در هر جامعه دانست. در اهمیت بخش مسكن همین بس كه بخش قابل‌توجهی از ثروت و درآمد ملی را به خود اختصاص داده است. این بخش با ابعاد وسیع اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست محیطی و كالبدی، اثرات گسترده­‌ای در ارائه ویژگی‌ها و سیمای‌جامعه به مفهوم عام دارد.

با عنایت به سهم‌بری بخش مسكن از اقتصاد خانوار و اقتصاد ملی و به منظور حفظ تعادل بازار، اتخاذ سیاست­‌های مناسب در هر دو سوی عرضه و تقاضا و تدوین یك برنامه جامع در این بخش، حائز اهمیت فراوان است. دستیابی به این مهم، مستلزم شناسایی كامل و تجزیه و تحلیل عمیق ابعاد و عوامل موثر بر آن است. در این میان شاید بتوان پرداختن به شاخص­‌های بخش، برآورد صحیح تغییرات هر یك از شاخص‌­ها و پیش‌بینی آن و شناخت صحیح وضعیت موجود بازار را كلیدی‌ترین ابزار برنامه­‌ریزی و سیاست‌گذاری در این بخش، دانست.

همچنین شایان توجه است كه تجزیه و تحلیل آمار و اطلاعات در بخش مسكن و تدوین سیاست­‌های درست، مستلزم تخصص و تجربه در این بخش، به عنوان یك حوزه تخصصی و حساس در اقتصاد كلان است. از یك سو توجه به عواملی همچون عوامل جمعیتی، اجتماعی (پیش­‌بینی رفتار خانوارها) و اقتصادی خانوارها در فرآیند برنامه­‌ریزی بسیار حائز اهمیت بوده و از سوی دیگر در یك فرآیند برنامه­‌ریزی منطقی و كارا، توجه به مسائل فرابخشی و شاخص­‌های كلیدی و مهم اقتصاد كلان از جمله ظرفیت‌های اقتصادی و محدودیت منابع شایان توجه است.

بررسی روند تاریخی سیاست‌گذاری در حوزه مسكن طی سال‌های اخیر، حاكی از رویکردهای مختلف به مقوله مسکن و انجام برخی خطاهای استراتژیک در این بخش است. از این روست كه پیدا کردن نقطه تعادل سیاست­گذاری بسیار با اهمیت و مقوله­‌ا‌ی پیچیده است.

در حال حاضر بخش مسکن با پارادوکس­‌های آشکاری، در هر دو مقوله عرضه و تقاضا روبه رو است. به عنوان نمونه براساس سرشماری سال ۱۳۹۵، موجودی مسكن كل كشور (بدون احتساب واحدهای مسكونی خالی) بیش از ۲۲.۸ میلیون واحد مسكونی و تعداد خانوار ۲۴.۱۹ میلیون واحد است. همچنین تراكم خانوار در واحد مسكونی، حدود ۱.۰۵ است. در حالیكه تعداد خانه‌های‌خالی با بیش از ۵۵ درصد رشد، از ۱.۶۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲.۵۸ میلیون واحد، در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است، كه محل بسی تأمل است!

علی­رغم، وجود بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسكونی خالی در كشور، حدود ۳۰ درصد از جمعیت شهری كشور در بافت‌های فرسوده و سكونت‌گاه‌‌های غیررسمی زندگی می‌كنند و از دارا بودن مسكن مناسب، ایمن و بهداشتی رنج می­‌برند. همچنین در حالیكه بخشی از اقشار جامعه در مسكن­‌های لوكس و با متراژ بالا زندگی می‌كنند و نیز بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسكونی گران‌قیمت، فاقد متقاضی است، تقاضا برای مسكن كوچك و ارزان قیمت بالا بوده و اقشار كم درآمد از تأمین مسكن حداقلی عاجز هستند. این موارد گویای برخی پارادوکس‌ها در بازوهای عرضه و تقاضای مسكن و نمونه­‌ای از نمود ناصحیح و احتمال برداشت ناصواب از شاخص­‌های آماری بخش مسكن است (مشخصا تعداد خانه­‌های‌خالی كه تصور عدم نیاز به مسكن را در كشور دیكته می­‌كند). تظاهر ناصحیح شاخص‌های بخش مسكن، می‌تواند سیاست‌گذاری را به مسیر نادرست معطوف نماید و موجب هرج و مرج در نظام برنامه‌ریزی و نهایتاً عدم احساس تعلق و آرامش در شهروندان شود.

در توضیح این مطلب، لازم به ذكر است كه علی‌رغم خالی بودن بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسكونی در كشور (با فرض صحت اطلاعات)، برآوردهای جمعیت‌شناختی از رشد خانوار و تقاضای انباشته مسكن، نیاز به نوسازی و بهسازی در بافت‌های فرسوده شهری و تطابق آن با توان اقتصادی خانوارها نشان می‌دهد كه برای بهره‌مندی همه خانوارها از مسكن منحصر به خود، می­‌بایست سالانه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسكونی در كشور تولید شود و وجود خانه­‌های‌خالی به معنای عدم نیاز به تولید مسكن نیست (پدیده بدمسكنی هنوز یكی از معضلات اصلی و مهم در این بخش است).

از سوی دیگر بررسی‌های كارشناسی نشان می‌دهد كه عامل تحركات در بخش مسكن همواره از سوی تقاضا شروع شده و به تدریج به بخش عرضه سرایت می­‌كند. همچنین عدم امكان نقدشوندگی واحدهای‌مسكونی ساخته‌­شده ناشی از كمبود تقاضا و كاهش قدرت خرید خانوارها، یكی از دلایل مهم سكون و عدم تحرك‌پذیری بخش مسكن در شرایط جاری بوده است.

تمامی این موارد سبب شده كه سیاست‌های معطوف به توانمندسازی و حمایت تقاضا در گام اول و به تدریج در گام‌های بعدی تقویت سوی عرضه، همچنان سیاست بهینه در بخش مسكن باشد و به تدرج بتواند این بخش را در مسیر تعادل قرار دهد. از طریق این سیاست، امكان حركت در مسیر دستیابی تمامی اقشار جامعه به مسكن مناسب و ایجاد توازن در الگوی عرضه و تقاضا، بسیار محتمل است.

از دیگر موارد قابل توجه در این بخش، روند سرمایه­‌گذاری مسكن طی سال­‌های اخیر است كه همواره منفی بوده و پروانه‌های اخذ شده عمدتاً معطوف به مسكن بزرگ متراژ بوده‌­اند. این موضوع نیز در كنار وجود تقاضای بیشتر برای واحدهای كوچك­‌متراژ، نمود دیگری از عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضاست و صحه­‌ای بر سیاست­‌های حمایت از سوی تقاضاست.

بدون­‌شك مشارکت آحاد جامعه، استفاده از ظرفیت­‌ها و استعدادهای همگان، بهره­‌برداری حداکثری از منابع مادی و معنوی کشور، نیروی شتاب­‌دهنده به پیشرفت و شکوفایی هر بخش اقتصادی و در نتیجه پیشرفت جامعه به­‌شمار می­‌رود، این مهم در سیاست­گذاری و تعیین خط‌مشی بخش مسكن نیز می‌بایست مدنظر قرار گیرد./

*مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن